עסקאות נדל"ן יד שניה – עו"ד עדי כהן

עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות הכרוכות בסיכונים רבים. עבור האזרח הממוצע, קניית דירת מגורים היא פעמים רבות העסקה הכלכלית הגדולה שיעשה בחייו.

עורכת הדין עדי כהן המתמחה בעסקאות נדל"ן, תסביר לנו ממה עלינו להיזהר בבואנו לרכוש דירה מאדם פרטי.

מהם השלבים הראשונים ברכישת דירה?

אם הדירה נראית לנו, ואנו שוקלים לרכוש אותה יש לבצע בדיקות מקיפות בדבר מצבה הפיסי , המשפטי והתכנוני , ולוודא באופן מוחלט שהאדם המציג את עצמו כבעל הנכס הוא אכן הבעלים החוקיים שלו.

יש לבצע בדיקה של אופן רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין , או ברשות מקרקעי ישראל ו/או בספרי החברה המשכנת בהם רשומה הדירה .

מהן העלויות הנלוות לרכישת דירה?

במהלך רכישת הדירה יש עלויות רבות נוספות ש מומלץ לרוכש  לכלול בתחשיב הכלכלי שלו כך שיוודא שיש לו את מלוא הכספים הדרושים להשלמת העסקה.

מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן עוד בטרם החתימה על החוזה כך שילווה מקצועית את כל התהליך.

במידת הצורך, יש להעסיק מהנדס, שמאי, יועץ משכנתא וכל יועץ אחר שיהיה בו צורך. כל אחד מהם גובה שכר טרחה שנקבע מראש ובנוסף לכך קיימת במקרים רבים גם עלות של מתווך.

איפה בודקים את זכויות המוכר בדירה ?

בדיקת זכויות המוכר בדירה מתבצעת בשלב ראשון על ידי הפקת נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין  או אישור זכויות מרשות  מקרקעי ישראל, והשוואת נתוני הבעלים מול מספר תעודת הזהות של האדם שהציג את עצמו כבעל הנכס.

בנסח הטאבו ו/או באישור הזכויות ניתן לראות  גם רישום של שעבודים/ עיקולים . יש לשים לב לנקודות החשובות הללו טרם החתימה על ההסכם.

האם יש הבדל מבחינת הזכויות ושווי הדירה, כאשר היא רשומה בטאבו או רשומה בפנקס אחר?

אין הבדל מבחינת הזכויות ושווי הדירה אם הן רשומות בלשכת המקרקעין, במנהל מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת. אך אם הדירה ישנה ולא נרשמה  בלשכת רישום המקרקעין יש לבדוק מה הסיבה לכך.

אם אי הרישום נובע מהעובדה שקיימים לקבלן או ליזם חובות כספיים, נתון זה מקבל משמעות רבה בקביעת ערך הדירה הנמכרת.

אם יש רק הערת אזהרה על שמי? האם לא אוכל לקבל משכנתא?

הערת אזהרה נרשמת כדי לשייך את הדירה לבעלים החדשים של הנכס ולמנוע מצב של עסקה סותרת, ואין מניעה ללקיחת משכנתא. גם פעולה זו בשלב הראשוני תירשם כהערת אזהרה לטובת הבנק.

איפה אפשר לבדוק את המצב התכנוני של הדירה?

בכל רשות מקומית, קיימת מחלקת הנדסה ובה אפשר לבדוק באופן מעמיק את נתוני תיק הבניין.

מתי מומלץ לקבל חוות דעת של שמאי לבדיקת שווי הדירה?

קיימים שני מקרים שבהם מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי המתמחה בתחום הנדל"ן

1. אם כוונת הרוכשים היא לבקש מהבנק משכנתא שערכה הכספי גבוה.

2. אם מדובר ברכישת דירת יוקרה, כדאי לקבל הערכת שמאי לגבי ערכה האמתי בשוק הנדל"ן. בדירות יוקרה ההפרשים הם משמעותיים ביותר.

מה קורה כשיש חריגות בנייה בדירה?

אם קיימות חריגות בנייה יש להסדיר זאת על ידי בקשת וקבלת היתרי בנייה מתאימים מהרשות המקומית. במידה ומדובר בחריגות משמעותיות עדיף לא לרכוש את הדירה כדי לא להיכנס לעסקה מסובכת מראש.

מהו זיכרון דברים, האם כדאי לחתום עליו, ומהו התוקף שלו?

זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר, בכל נושאי הפיצוי, התשלומים והפרות ההסכם ואפשר גם לרשום הערת אזהרה ברשם המקרקעין באמצעותו , ולכן לא מומלץ לחתום עליו.

מהי הערת אזהרה, ואלו סוגים של הערות אזהרה קיימים?

הערת אזהרה נרשמת בנסח הטאבו של הדירה הספציפית, עבור ההתחייבות לביצוע עסקת רכישת הדירה. או לחילופין כדי למנוע את עשיית עסקה זו.

הערת אזהרה נרשמת גם בעת קבלת משכנתא, לטובת הגוף המממן.

בתוך כמה זמן יש להגיש דיווח לרשויות המס בעקבות קניית דירה?

עד שלושים יום מיום החתימה על ההסכם, יש לדווח לרשויות המס על עסקת הנדל"ן.

עו״ד עדי כהן