עסקות מכר: כל מה שצריך לדעת – עו"ד נועם בן צבי

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שעושה האדם בחייו, לכן יש לבצע בדיקות והשוואות מחירים בין מספר גורמים כדי למזער סיכונים ארוכי טווח שיכולים לנבוע בפזיזות וחוסר תשומת לב גם לפרטים הקטנים.

 

אילו בדיקות יש לבצע לפני שרוכשים דירה יש שנייה?

קיימים שני מישורים לביצוע בדיקה טרם רוכשים דירה יד שנייה, כאשר הראשונה היא 'בדיקת זכויות' שניתנת לבדיקה דרך האינטרנט בצורה זריזה ויעילה. בדיקה זו תעניק לנו ברוב המקרים (כאשר הדירה רשומה בטאבו) מידע על בעל הדירה שאכן דירתו שייכת לו, הליך זה הינו ההליך הראשוני שעלינו לעשות, לוודא אכן שהדירה שייכת לאותם בעלים המעוניינים למכור לנו את דירתו.

המישור השני הינו בדיקה פיזית של הנכס, הכוונה היא לערוך סיור בדירה ולראות שלא נמצאים ליקויים או פגמים העלולים להיות תחת חסותכם במידה וחתמתם. כדי להימנע מבעיות עתידיות עם בעל הדירה, מומלץ להסתייע בחברת בדק בית המציעה שירותים אלו. במידה ומאתרים פגמים, יש להעלותם בחוזה ולדרוש את תיקונם לפני קבלת החזקה בדירה.

מעבר לצורך להסתייע בעורך דין לעריכת הסכם הרכישה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בנדל"ן עוד מהליך החיפוש, על מנת להתאים את הבדיקות הספציפיות שמתאימות לאותו נכס, וכן לבצע בדיקות שונות שפחות נגיש לאזרח הפשוט, כגון בדיקה שהדירה אינה מעוקלת, אינה תפוסה על-ידי שוכרים, לא מתנהלים בענייניה הליכים משפטיים וכיוצ"ב. בנוסף בודק עורך הדין את הרקע של הדירה הן מוניציפלית והן בירוקרטית, עליכם להיכנס לדירה בידיעה כי עתידכם מובטח ואינו נתון תחת איום.

איך אנו יכולים לדעת שהדירה אכן שווה את המחיר המבוקש?

קיימות 3 אפשרויות שבאמצעותן ניתן לקבל מידע לגבי מחירה של הדירה, המלצתנו הינה להשתמש בכלל האפשרויות כי רכישת דירה מהווה צעד משמעותי בחיי כל אדם. קיימים מספר אתרים ברחבי הרשת שמאפשרים לבדוק את שווי הדירה (אתר 'מדלן' כדוגמה). אפשרות נוספת היא דרך מתווכים מקומיים שמכירים את המחירים היטב. ניתן להתייעץ איתם ולהציג את עצמכם כאנשים המתעניינים ברכישת דירה. בשיחה עם מתווך נדל"ן, תוכלו לעשות סקר שוק, עלות הדירות בשכונה ביחס לדירה שאתם מעוניינים בה וכמובן הדרישה לדירות בסביבה הזו.

האפשרות האחרונה היא על-ידי שמאי, פה תצטרכו כבר להוציא מעט כסף על מנת שהשמאי יבוא ויעריך כלכלית את שווי הדירה. לעיתים הבאת שמאי חוסכת אלפי שקלים לאחר האבחון שלו, כך שלכם נשאר רק לשקול את האפשרויות העומדות לפניכם. עו"ד נועם בן צבי ממליץ על השלב הזה רק כאשר אתם בטוחים ב-100% שזה הנכס שאתם רוצים, אם לא, אין טעם להביא שמאי ולהוציא עליו כספים.

מה קורה כאשר קונים דירה מקבלן 'על הנייר', אילו בדיקות יש לבצע?

להבדיל מדירה יד שנייה שניתן להיכנס ולבחון אותה עם העיניים, דירה על הנייר כאמור היא תכנון עתידי של הנכס. הבדיקות צריכות להיות כאן יותר מעמיקות מהרגיל היות ויש צורך לבדיקת רקע רחבה כגון מיהו היזם, מי היזם, בדיקת הזכויות בקרקע, מיהו הקבל"ן ומה התוכניות מותירות מבחינת בנייה. קיימים המון פרמטרים שיש לבדוק בטרם רכישת דירה 'על הנייר', במצב זה יש להתייעץ עם עורך דין מקצועי שיעשה את הבדיקות הנדרשות. יש לציין כי בדיקות אלו הם כלים הקיימים אך ורק אצל עורכי הדין לענייני נדל"ן, בלעדיהם לא תוכלו לבצע אותם.

מה תוקפה של הצעה לרכישת דירה?

מרבית החברות דורשות כיום מקדמת תשלום על הדירה, עוד טרם חתמתם על העסקה כתנאי לכך שהדירה תשמר לכם לאורך ניהול המשא ומתן עד חתימתם הסכם רכישה. לשם כך דורשים ממכם לחתום הצעת רכישה. מומלץ להימנע מחתימה על הצעת רכישה מבלי שעורך דין בדק אותו, או לכל הפחות לוודא שבהצעת הרכישה קיים סעיף האומר שהחברה מתחייבת להחזיר את תשלום המקדמה במידה והחלטתם בסוף שהדירה הזו לא מתאימה לכם.

מהן היתרונות ברכישת דירה יד שנייה שמבוצעת בה תמ"א לעומת דירה יש שנייה?

בדומה לכל עסקה לרכישת דירה בבניין שמבוצעת בו תמ"א, ישנן יתרונות וחסרונות. בעוד שדירה שאינה בפרויקט תמ"א נעשה עסקה עם אדם אחד בודד (המוכר). ברכישת דירה מפרויקט תמ"א ישנם שני גורמים: המוכרים והיזם. לכן, עורך דין מקצועי צריך לבחון את הסכם התמ"א לצד עריכת הסכם רכישת דירה, כדי לוודא שהדירה תהיה שלכם ולא יהיו הפתעות בדרך, וכמובן שמדובר בדירה משודרגת כמובטח.

בעידן הבירוקרטי כיום יש סכנה לרכוש דירה ללא התייעצות מקצועית עם עורכי דין שכאמור בידם כלים ודרכים לבדיקת נכס וקשרים. אם כבר רוכשים דירה בכסף עצום, המלצה שלנו היא לבקש גם מעורך דין שיעבור על כלל הניירת והטפסים ויוודא שעתידכם בטוח וללא הפתעות המתוארות "באותיות קטנות".
בהצלחה.

 

עו״ד נועם בן צבי