כשמדברים על משכנתא, רובנו, ובאופן טבעי יש לציין, מתמקדים בדרך כלל בחישובים, במסלולים ובריביות. וזה חשוב, אין ספק. אבל האמת היא שהדרך למשכנתא מתחילה הרבה לפני הפגישה הראשונה עם הבנקאי. היא מתחילה כשמחליטים לחסוך, כשבוחרים מקום עבודה יציב, וכשמתכננים את העתיד הכלכלי. הבנקים לא סתם בוחנים את הפרופיל שלנו, הם רוצים לראות סיפור כלכלי שמעיד על יכולת להחזיר את ההלוואה. ולמרות שזה נשמע מסובך, ברגע שמבינים מה באמת חשוב להם, התמונה הופכת להיות ברורה הרבה יותר.
ההון העצמי – כרטיס הכניסה לעולם המשכנתאות
בואו נדבר על הנושא שהכי מלחיץ את כולם והלא הוא הכסף שצריך להביא מהבית. בנק ישראל קבע שלרכישת דירה ראשונה צריך להביא לפחות 25% מערך הדירה כהון עצמי. אם הדירה עולה שני מיליון שקל, זה אומר שצריך לשלוף חצי מיליון מהכיס. ברכישת דירה שנייה או למשקיעים המצב עוד יותר מאתגר – שם דורשים לפחות 50% הון עצמי. לא מדובר כאן בקנס או ענישה, זה בעצם אומר לבנק שאתם רציניים בכוונה לרכוש את הנכס ואתם יכולים להתמודד עם האתגר.
יחד עם זאת, וכפי שהמציאות מראה לנו, הרבה זוגות צעירים מתקשים לגייס את הסכומים האלה. חלקם פונים למשפחה, חלקם מוכרים נכסים אחרים, וחלקם פשוט ממשיכים לחסוך עד שמגיעים לסכום. יש גם אפשרויות יצירתיות כמו הלוואות להשלמת הון עצמי, אבל אז צריך לזכור שזה מוסיף עוד התחייבות חודשית שהבנק לוקח בחשבון בבדיקת היכולת להחזיר.
יכולת ההחזר – הבדיקה שקובעת הכל
הבנקים עושים חישוב די פשוט אבל חשוב – הם בודקים כמה כסף נשאר לכם בחודש אחרי כל ההוצאות הקבועות, מה שנקרא הכנסה פנויה. אם אתם מרוויחים 15,000 שקל נטו אבל יש לכם הלוואת רכב עם החזר של 2,500 שקל, ההכנסה הפנויה שלכם היא 12,500 שקל. הכלל הכללי אומר שההחזר החודשי של המשכנתא לא צריך לעבור 40% מההכנסה הפנויה, אבל רוב הבנקים שומרים על שיקול דעת ומעדיפים שזה לא יעלה על 35%. ולכן, זה אומר שאם יש לכם 12,500 שקל פנויים, הבנק ייתן לכם משכנתא שההחזר החודשי שלה לא יעלה על 4,375 שקל, מה שאמנם נשמע מגביל, אבל יש בזה הגיון – הבנק רוצה שתוכלו לחיות בכבוד גם אחרי תשלום המשכנתא. אף אחד לא מרוויח מזה שתיכנסו ללחץ כלכלי או שתתקשו להחזיר.
העבודה והיציבות התעסוקתית
המצב התעסוקתי שלכם הוא לא רק עניין של כמה אתם מרוויחים. הבנקים מסתכלים גם על כמה זמן אתם באותו מקום עבודה ומה היה בעבר. מישהו שמחליף עבודה כל שנה-שנתיים נראה פחות יציב למי שעובד באותו מקום חמש שנים. יש גם הבדל בין שכירים, עצמאים וחברות בעלות מוגבלת. שכירים בדרך כלל מקבלים את התהליך הכי חלק כי קל לבדוק את ההכנסות שלהם. עצמאים צריכים להציג דוחות מס לשנתיים אחרונות לפחות, וגם אז הבנק לוקח את ההכנסה השנתית הממוצעת ומחלק אותה ב-12, מה שיכול לעבוד לטובה אם היו שנים טובות, אבל יכול גם לפעול נגד אם השנה האחרונה הייתה חלשה יותר.
המסלולים שצריך להכיר
בנק ישראל קבע כמה כללים על איך אפשר לבנות את המשכנתא. הכלל הכי חשוב הוא שלפחות שליש מהסכום חייב להיות בריבית קבועה, כדי לתת לכם ביטחון מסוים מפני עליות ריבית פתאומיות. את השאר אפשר לפזר בין מסלולים שונים – ריבית משתנה, פריים, או שילובים שונים. המשמעות בפועל היא שאם לוקחים משכנתא של 900,000 שקל, לפחות 300,000 שקל חייבים להיות במסלול קבוע. זה, אמנם, עשוי להיות יקר יותר בטווח הקצר, אבל זה נותן שקט נפשי. התשלום החודשי על החלק הזה לא ישתנה, לא משנה מה קורה עם הריבית בשוק.
המשכנתא ההפוכה – פתרון לגיל המבוגר
בשנים האחרונות יש עוד מסלול שהפך לפופולרי, במיוחד אצל אנשים מבוגרים. משכנתא הפוכה היא בעצם ההיפך ממשכנתא רגילה – במקום לקחת כסף כדי לקנות דירה, לוקחים הלוואה על בסיס דירה שכבר בבעלות. המסלול הזה מיועד לבני 55 ומעלה שיש להם דירה משלהם ורוצים לקבל כסף לכל מטרה. החלק המעניין הוא שאין החזרים חודשיים – ההלוואה מוחזרת בדרך כלל רק כשמוכרים את הדירה או במקרה של פטירה. משכנתא כזו היא פתרון שעוזר לפנסיונרים לשמור על רמת חיים טובה, לעזור לילדים, או פשוט ליהנות מהכסף הגלום בנכס מבלי למכור אותו. כמובן שיש גם חסרונות – הריבית נצברת לאורך השנים והסכום שצריך להחזיר בסוף יכול להיות גבוה מאוד. אבל למי שצריך זרימת מזומנים בגיל המבוגר ולא רוצה לעזוב את הבית, זו אופציה שכדאי לבדוק. פרטים נוספים באתר הפניקס.
מה עוד הבנק בודק
מעבר לכל הדברים האלה, הבנק גם בוחן את הנכס עצמו באמצעות שמאי שמעריך את שווי הדירה, בודק את מצב הבניין ומוודא שאין בעיות משפטיות, שכן אם הדירה נמצאת באזור בעייתי או שיש בעיות במבנה, זה יכול להשפיע על סכום המשכנתא שתקבלו. בנוסף, יש גם בדיקה של רישומי האשראי שלכם, ואם יש הרבה חובות, או עיכובים בתשלומים, זה מסבך את העניינים. ולכן, הבנקים פונים ללשכת האשראי ובודקים את ההיסטוריה הפיננסית שלכם.
השורה התחתונה
התנאים לקבלת משכנתא הם לא סוד גדול וגם לא משהו מסובך כל כך. הם די הגיוניים כשחושבים עליהם – הבנק רוצה לדעת שיש לכם מספיק כסף בהתחלה, שאתם מסוגלים להחזיר כל חודש, ושאתם לא הולכים לברוח ממקום עבודה למקום עבודה. כל מה שצריך זה תכנון טוב, חיסכון של זמן, והבנה שהדרך למשכנתא מתחילה הרבה לפני הפנייה לבנק, שכן מי שמתכונן מראש ויודע מה צפוי לו בדרך יעבור את התהליך הרבה יותר בקלות ובביטחון.
