כשהחלום על הדירה מגיע לבית המשפט: מדריך לניהול סכסוכי נדל"ן (עם משרד עו"ד אביב טסה)

עולם הנדל"ן הישראלי של שנת 2025 הוא זירה סוערת. מצד אחד, תנופת בנייה והתחדשות עירונית חסרת תקדים; מצד שני, אינטרסים כלכליים עצומים שמתנגשים אלו באלו. בתווך, נמצאים בעלי הדירות, יזמים וקבלנים, שלעיתים קרובות מוצאים את עצמם בלב סכסוך משפטי מורכב.

בין אם מדובר בשכן בבניין המשותף שתוקע פרויקט שלם, בליקויי בנייה חמורים שהקבלן מסרב לתקן, או בהפרת חוזה מכר – הדרך לפתרון עוברת כמעט תמיד בערכאות המשפטיות. במדריך זה נבין כיצד מתמודדים עם האתגרים הללו בעידן החדש, שבו בתי המשפט עמוסים אך נחושים לייעל הליכים, וכיצד ייצוג משפטי נכון יכול להכריע את הכף.

המכשול הגדול של ההתחדשות העירונית: המיעוט שחוסם את הרוב

אחד התרחישים המתסכלים ביותר עבור בעלי דירות הוא פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 שנעצר בגלל התנגדות של דייר בודד או קבוצה קטנה. בעוד הרוב המוחלט של הדיירים מעוניין לשדרג את איכות חייו ולחזק את ביתו, המיעוט עומד בסירובו, לעיתים מסיבות ענייניות ולעיתים מתוך ניסיון לשפר עמדות ולקבל תמורה מוגדלת ("סחטנות").

החוק והפסיקה של השנים האחרונות עשו כברת דרך משמעותית כדי להתמודד עם תופעת דייר סרבן. אם בעבר כוחו של הסרבן היה כמעט מוחלט, היום המטוטלת נעה לטובת הכלל. בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין בוחנים את הסירוב במשקפיים של "סבירות". סירוב שנובע מדרישות כספיות מופרזות, נקמנות אישית או חוסר תום לב, חושף את הסרבן לתביעות נזיקין בסכומי עתק מצד שכניו. עם זאת, ההליך המשפטי אינו אוטומטי. נדרשת עבודה משפטית מדויקת כדי להוכיח שהעסקה המוצעת היא הוגנת, שוויונית וכדאית כלכלית, וכי הסירוב אכן אינו סביר בנסיבות העניין. ניהול נכון של התביעה יכול לשחרר את הפקק ולאפשר לפרויקט לצאת לדרך, תוך חיוב הסרבן בהוצאות משפט כבדות.

המערכה המשפטית: לא רק חוזים, אלא אסטרטגיה

סכסוכי נדל"ן אינם מסתיימים רק בהתחדשות עירונית. הם כוללים מגוון רחב של מקרים: סכסוכי גבולות בין שכנים בבתים צמודי קרקע, תביעות על אי-גילוי פגמים נסתרים בדירה שנרכשה ("עוקץ נדל"ני"), מאבקים מול רשויות המס על שומות מקרקעין, ותביעות אכיפה נגד קבלנים מאחרים.

כל אחד מהמקרים הללו דורש מיומנות של ליטיגציה אזרחית ברמה הגבוהה ביותר. ליטיגציה (התדיינות בבית משפט) בתחום המקרקעין היא אמנות בפני עצמה. היא דורשת מעורך הדין לא רק ידע בחוקי המקרקעין, אלא גם הבנה בהליכים אזרחיים, בדיני ראיות, ובאסטרטגיה של חקירת עדים ומומחים (כגון שמאים ומהנדסים). ב-2025, כשהליכים רבים עוברים לגישור חובה או לבוררות מהירה, עורך הדין צריך לדעת לתמרן בין הערוצים השונים כדי להשיג ללקוח את התוצאה הטובה ביותר בזמן הקצר ביותר. ניצחון בתיק ליטיגציה מורכב יכול להיות ההבדל בין הפסד של מיליונים לבין שמירה על הנכס ועל הזכויות הקנייניות.

חשיבות התיעוד והליווי המקדים

רבים מהסכסוכים שמגיעים לבית המשפט היו יכולים להימנע, או לפחות להסתיים מהר יותר, לו הצדדים היו מקפידים על התנהלות נכונה בזמן אמת. כשמתעוררת מחלוקת מול קבלן או שכן, הנטייה הטבעית היא לנהל שיחות בעל פה או לשלוח הודעות וואטסאפ זועמות. זוהי טעות.

הכנה לתיק משפטי מתחילה הרבה לפני שמגישים את כתב התביעה. היא כוללת איסוף ראיות מסודר, משלוח מכתבי התראה מנוסחים היטב על ידי עורך דין, ותיעוד של כל ההפרות והנזקים בזמן אמת (כולל חוות דעת מומחים הנדסיים במידת הצורך). כשמגיעים לבית המשפט עם תיק מבוסס וראיות חזקות, הסיכוי לסיים את התיק בפשרה טובה או בפסק דין מהיר עולה משמעותית. עורך דין מנוסה יידע ללוות אתכם בשלבים המוקדמים הללו ("קדם-ליטיגציה") כדי לבנות את התיק בצורה האופטימלית ליום פקודה.

משרד עורכי דין אביב טסה – הלוחמים שלכם בבית המשפט

כשנכנסים לזירה המשפטית, אתם רוצים לצידכם את הטובים ביותר. משרד עורכי דין אביב טסה מביא עמו ניסיון עשיר ומוכח בניהול תיקי ליטיגציה מורכבים בתחום הנדל"ן והמשפט האזרחי. המשרד אינו רק מלווה עסקאות, אלא יודע להילחם עליהן בבית המשפט כשהדבר נדרש.

צוות המשרד, בראשות עו"ד אביב טסה, מחזיק ברקורד של הצלחות בתיקים עקרוניים, החל מייצוג דיירים מול סרבנים עיקשים, דרך תביעות נגד יזמים שהפרו הסכמים, ועד להגנה על זכויות קניין בערכאות הגבוהות. הגישה של המשרד היא טוטאלית: לימוד מעמיק של כל פרט בתיק, בניית אסטרטגיה יצירתית ומנצחת, והופעה ייצוגית ומשכנעת בבית המשפט.

עבור הלקוחות, הידיעה שיש להם גב משפטי חזק מעניקה ביטחון ושקט נפשי. הם יודעים שגם אם העסקה תסתבך, יש מי שיודע לפתור את הפלונטר ולהשיג עבורם את הצדק המגיע להם. בעידן שבו סכסוכי נדל"ן הופכים למורכבים ויקרים יותר, הליווי של משרד אביב טסה הוא הנכס החשוב ביותר שלכם.